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业绩稳增显韧性，弘阳地产如何穿越行业低谷？

　　

日前，业绩阳地弘阳地产官网披露，稳增其一季度共交付30多批次，显韧性弘行业累计交付15700多套房。产何穿在按时保质交付的低谷背后，作为深耕大江苏区域的业绩阳地房企，弘阳地产走出了一条差异化的稳增竞争之路，并在逆境中实现了2021年业绩的显韧性弘行业稳增。

3月30日，产何穿弘阳地产发布2021年业绩报告。低谷2021年，业绩阳地弘阳地产实现营业收入266.7亿元，稳增同比增长32.3%；毛利润50.8亿元，显韧性弘行业同比增长12.7%；净利润18.7亿元，产何穿同比持平；核心净利润14.7亿元，低谷同比增长3.5%；母公司拥有人应占核心净利润约8.5亿元；毛利率约19.1%，净利率达7%，保持行业平均水平。

在业绩稳定增长的同时，弘阳地产各项负债和现金流指标也在持续向好。截至2021年末，弘阳地产现金余额充足，约为160.4亿元，现金短债比为1.4倍，净负债率为57%，剔除预收款后的资产负债率为68.1%，“三道红线”各项指标持续为绿。

在房地产行业面临诸多挑战的2021年，弘阳地产是如何穿越行业低谷、实现逆流而上的呢？

扎根长三角，一、二线城市布局占比超7成

据财报显示，2021年，弘阳地产累计实现合约销售金额872.2亿元，同比微涨0.83%；合约销售面积516万平方米；对应的合约销售均价为16887元/平方米，同比增长15.5%。截至2021年末，弘阳地产的销售金额位列行业TOP48。

弘阳地产业绩稳增的背后来源于其前瞻性的布局策略。弘阳地产选择深耕经济活跃度高的长三角地区，并且精挑抗跌性更强的一、二线城市。

在弘阳地产的大本营江苏省，弘阳地产稳居销售领先地位。根据中国指数研究院发布的2021年江苏省房地产企业销售业绩TOP20榜单，弘阳地产实现销售额454.87亿元，位列第八名；销售面积271.63万平方米，位列第六名。

得益于本土深耕优势，弘阳地产在长三角区域的销售业绩继续保持领先，其中，长三角地区合约销售额占比达74.4%，且一、二线城市合约销售额占比已达86%。

瞄准长三角地区，扎根一、二线城市，这样的布局策略不仅避免了分散布局以及下沉三、四线城市带来的市场风险，而且抓住了房地产行业下行时期的市场机遇。

从土储结构来看，弘阳地产这一布局优势正在逐步扩大。截至2021年末，弘阳地产土地储备面积达1878万平方米，其中，一、二线城市土地储备较2020年的67%提升至73%，大江苏区域的土地储备连续3年维持在50%以上，长三角地区土地储备长期维持在67%以上。

“双轮驱动”战略显优势，轻重资产并行

“双轮驱动”是弘阳地产的一大特色。作为行业内少数坚持双轮驱动发展的房企，2021年，弘阳地产在商业方面实现了轻重资产项目并驾齐驱、稳健发展的势头。在集团战略指引下，弘阳地产商业布局版图已完全覆盖长江经济带并完成区域深耕。

弘阳商业还专注精细化运营。目前，弘阳商业以年轻中产、成熟中产、亲子家庭为主要目标客群，打造了弘阳茂、弘阳广场、弘阳生活+三条主力产品线，从而使弘阳商业拥有区别于其他城市综合体运营商的行业竞争力。

2021年，弘阳商业打造的精品项目有序落地。例如，济南弘阳广场于2021年底开始试运营，开业三天客流突破50万人次，销售额超2500万；潍坊弘阳广场为70万平方米的商业综合体，以中心演艺秀场和大型游乐为主题，打造弘阳第四代场景体验式购物中心。此外，安庆、常州等重资产项目也落地可期。

据财报显示，截至2021年末，弘阳地产实现租金收入约5.83亿元，相比2020年同期增长15.5%，租金收入的增加主要是由于南京弘阳广场、合肥弘阳广场、燕郊弘阳广场及衡阳弘阳广场的租金收入增加所致。

值得关注的是，在楼市处于低谷之时，“双轮驱动”的战略模式有效弥补了开发业务的不足，提供了可持续和稳定的租金收入，也成为业绩增长的又一助力。

“三道红线”保持绿档，融资成本不断下降

2021年，房地产行业跌宕起伏，尤其是去年下半年以来，随着市场遇冷、预售监管资金政策收紧，房企普遍面临流动性压力。财务健康、安全经营成为房企发展的基本前提。

在此背景下，弘阳地产在保持业绩向好的同时，也在持续改善财务数据，构筑安全护城河。

据财报显示，截至2021年末，弘阳地产的资产规模平稳增长，总资产为1327.5亿元，较2020年底增长11.5%；在手现金约为160.4亿元，债务结构持续优化，短期借贷占比由2020年底的35.4%下降至33.4%。

从“三道红线”各项指标来看，2021年，弘阳地产净负债率为57%，现金短债比为1.4倍，剔除预收账款后的资产负债率约为68.1%，“三道红线”持续稳居绿档。同期，弘阳地产的加权平均融资成本为7.43%，自2019年以来不断下降，体现了资本市场对公司的信赖。

在安全经营的前提下，弘阳地产苦练内功，在运营和管理上“增效”，在产品和服务上“提质”。2021年，弘阳地产新拿地项目当年开盘平均周期缩短至6.67个月，聚焦深耕城市项目首开去化率领先。

在产品力方面，弘阳地产开拓极社区2.0产品体系升级，重点打造以景观、智能、服务为核心的产品体系。其中，弘阳地产在2021年全新打造“弘鹄系统”产品IP，涵盖3个子IP——弘鹄立面、零感住区、生态公园，并在多个项目中全面落地。

面对严峻的行业环境，保品质、保交付成为房企聚焦的一大主题。在此背景下，弘阳地产采取多种举措应对，并取得了成效。2021年，弘阳地产交付套数达40579套，总体交付率约为94.3%。

2022年，弘阳地产将更注重现金流安全和利润的提升。公司管理层表示：“2022年，弘阳地产将坚持聚焦深耕、双轮驱动、利润优先的有质量可持续稳健发展战略，以经营为中心，以客户为中心，提供优质产品和服务。同时，公司以现金流安全为原则审慎投资，围绕优质中心城市精耕细作，实现项目投资高度兑现。”

新京报记者 徐倩


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