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多城下调房贷利率，对购房者有啥影响？楼市呈现哪些新走向？

　　今年以来，多城对购全国多座城市调整楼市调控政策，下调新走通过降首付、房贷房降税费、利率楼市调整限购范围、有啥影响提升公积金贷款额度等，呈现促进房地产市场平稳健康发展。多城对购徐 骏作（新华社发）

对于贷款买房的下调新走购房者，房贷利率是房贷房其购房决策中的重要考量因素。还贷年限多长、利率楼市房贷利率多高，有啥影响一定程度上影响着购房者的呈现购买意愿。

今年以来，多城对购不少购房者发现自己所在城市的下调新走房贷利率有所下调，北京等城市首套房贷利率重回“4时代”，房贷房山东济宁、广东清远等地房贷利率甚至重回“3时代”，引发了社会广泛关注。

房贷利率降了，对购房者有啥影响？伴随房贷利率变动，楼市又呈现出哪些新走向？本报记者进行了采访。

LPR下调带动房贷利率下行

凑足首付、贷款买房，是不少购房者关心的话题。

30岁的小罗前两年在深圳购入了一套期房，房子还没交付，她已经还了两年房贷。“我办理贷款时房贷利率为4.95%，最近收到银行发来的短信，提醒住房贷款年利率下调到了4.6%，这意味着月供压力稍微小了点。”小罗说。

今年以来，不少城市的房贷利率有所下调。贝壳研究院统计数据显示，今年9月，其监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.15%，二套房贷利率为4.91%，较上月分别回落17BP（基点）、15BP，较去年最高点分别回落159BP、108BP。

“房贷利率的变动与宏观经济走向有关。”中国人民大学中国资本市场研究院联席院长赵锡军告诉本报记者，立足于稳增长，今年以来国家在财政政策、货币政策等方面出台多项举措。在房地产领域，LPR下调成为稳楼市的重要方面，近来多个城市房贷利率有所下降，与LPR的变动有直接关联。

据了解，所谓“LPR”即贷款市场报价利率，由包括大中小银行在内的18家银行根据其对最优客户的贷款利率，按公开市场操作利率加点形成报价，再由全国银行间同业拆借中心经过计算得出。LPR包括1年期和5年期以上两个品种，全国银行间同业拆借中心每月公布最新数据。与较为固定的贷款基准利率相比，LPR往往会随市场浮动，而其上浮或下调通常会对房贷利率造成一定影响。

记者梳理发现，今年以来LPR共经历了3次下调。1月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%，分别下调10个基点、5个基点；5月20日，1年期LPR与此前报价持平，为3.7%，5年期以上LPR为4.45%，下调15个基点；8月22日，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，分别较上一期下调5个基点、15个基点。目前最新LPR报价于9月20日公布，与8月22日持平。

“受8月份5年期以上LPR下调的影响，9月住房信贷环境进一步宽松，整体房贷利率再降。”贝壳研究院市场分析师刘丽杰介绍。据贝壳研究院统计，截至9月19日，已有86个城市房贷主流利率低至首套4.1%、二套4.9%的水平。分城市线看，一线城市房贷利率较高，首套平均为4.6%，二套平均为5.13%；二三线城市平均利率水平相对较低。

部分购房者考虑提前还贷

房贷利率下调，意味着购房者月供金额将有所减少。据测算，9月份部分城市首套房贷利率同比降幅达166BP，以首套房100万元商业贷款本金、30年期等额本息还款计算，平均每月可减少月供约1013元，需偿还的利息总额减少约36万元。

利率降低、月供减少，部分已购房者开始考虑提前还贷。北京白领李琪于2020年底在朝阳区购入了一套两居室，他告诉记者：“我的房贷是去年1月批下来的，按照当时4.65%的LPR报价加上北京地区55BP的加点幅度，我目前的房贷利率为5.2%。现在五年期以上LPR下调为4.3%，再加55BP，也就是北京新发放的首套房商贷利率为4.85%。我身边一些符合条件的朋友已经在咨询提前还贷了，但我的房贷利率要到明年1月才能调整，如果届时房贷利率计算下来低于5.2%，我也会申请提前还贷。”

上海市一家国有大行的个贷经理也向记者证实，受LPR下调影响，房贷利率有所下行，确实有不少购房者想提前还贷，“申请提前还贷的大多是刚购房没几年的年轻人，他们多数办理的是商贷或者混合贷，还款压力比较大。”

从贷款模式看，购房者在申请住房贷款时可以选择固定利率或浮动利率。但不论以何种方式计算，房贷利率下调均存在刺激购房者提前还贷的可能。赵锡军分析，对于存量房贷部分，如果购房者选择以固定利率贷款，那么在市场利率下行的情况下，借款人的还款成本相对较高，可能会存在提前还贷的压力。而对于选择以浮动利率贷款的购房者来说，房贷利率下降减轻了当前的月供压力，因此这些购房者也可能会考虑提前还贷，降低总体购房成本。“当购房者选择提前还贷，他们省下的这部分资金可用于其他消费，对经济发展也能起到一定促进作用。”赵锡军说。

房贷利率下调对于刚需购房群体也是一大利好。业内人士分析，对于有购房意愿的消费者而言，房贷利率处于低位是其购房的好时机，也能对楼市回暖起到积极作用。“利率低、放款快有助于降低购房成本、加快购房流程，在一定程度上促进了前期市场的阶段性修复。”刘丽杰认为，当前部分一二线重点城市房贷利率水平仍处在较高水平，未来仍有下调空间。

一揽子政策满足住房刚需

将时间轴拉长来看，今年以来，国内不仅屡次下调LPR释放政策红利，还打出一系列利好楼市“组合拳”，出台了降低购房首付比例、提高住房公积金贷款上限和提高公积金提取额度等政策。

9月29日，中国人民银行、银保监会再发通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策，提出对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

“这一政策措施的出台，有利于支持城市政府‘因城施策’用足用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平，有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。”中国人民银行有关负责人说。

根据易居研究院智库中心提供的数据，在国家统计局70个大中城市房价指数中，至少有23个城市符合央行发布的上述新政要求，包括哈尔滨、兰州、武汉、大连、泉州等地。“此次新政出台体现了国家用好房贷政策工具、引导楼市健康发展的导向。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

伴随各类利好举措落地，楼市也呈现出一定回暖趋势。国家统计局统计显示，1-8月份，全国商品房销售面积同比下降23%，降幅比前7月收窄0.1个百分点；商品房销售额下降27.9%，降幅收窄0.9个百分点。值得注意的是，其中中小户型住宅销售降幅收窄幅度较大。

“对于多数住户而言，大量刚需和改善性住房需求主要集中在中小户型。”首都经济贸易大学特大城市经济社会研究院研究员赵秀池告诉记者，伴随房贷利率下行和系列宽松的房地产金融政策出台，有效需求得以释放，体现在中小户型住房需求有所回升，“当前我国城镇化进程仍在加快，每年有超千万人口进城，衍生出大量刚需和改善性住房需求。因此，仍有必要通过调节房贷利率和首付款比例等举措稳楼市，这一过程中要注重分类施策、因城施策，加大对中小户型的支持力度。此外，在老龄化背景下，部分三四线城市还要考虑大城市溢出的养老住房需求。”

9月30日，为支持居民改善住房条件，财政部、国家税务总局印发公告明确，2023年底前，对出售自有住房并在现住房出售1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的予以退税优惠。

在赵锡军看来，实施换购住房个税退税优惠、下调房贷利率等措施体现了中国坚持“房住不炒”的总体定位。“从长远角度看，还是要坚持从满足住房刚需出发，继续推进降低住房交易成本，更好、更大范围地满足人们的居住需求。”他说。

（来源：澎湃新闻）


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